اقدام ملی مسکن | فقط برای پولدارها مسکن ساختیم!
وضعیتی که برای مسکن پیش آمده نهادهای مسئول را بارها به چاره‌جویی کشانده است. هر چند در اغلب موارد از این راه حل‌ها نتیجه‌ی کارآمد و مطلوبی حاصل نشد.
به گزارش تراز اقتصاد، بحث مسکن یکی از بحث‌های اساسی و معمولا بی‌نتیجه‌ی اقصاد ایران در دو سه سال اخیر بوده است. این بحث به هر اندازه که داغ می‌شود بی‌سرانجام‌تر هم می‌شود. در این سال‌ها قیمت مسکن به قدری بالا رفته که بسیاری از مردم ایران حتی در رویای خود نیز صاحب‌خانه شدن را نمی‌بینند. افزون بر قیمت مسکن، نرخ کرایه‌ها نیز به میزان بسیار قابل توجهی صعودی بوده به گونه‌ای که بسیاری از مستاجران هنگام سررسید قراردادشان، ناچار به انتخاب محله‌ای ارزان‌تر شده‌اند. بعضی نیز از این هم بیشتر در تنگنا قرار گرفتند و به حاشیه‌نشینی در اطراف شهرهای بزرگ روی آوردند.
طرح اقدام ملی
وضعیتی که برای مسکن پیش آمده نهادهای مسئول را بارها به چاره‌جویی کشانده است. هر چند در اغلب موارد از این راه حل‌ها نتیجه‌ی کارآمد و مطلوبی حاصل نشد. اما در هر صورت سیاست‌هایی برای بهبود بازار مسکن پیشنهاد و اتخاذ شد. این سیاست‌ها در سال ۱۴۰۰ هم ادامه خواهد داشت. در همین راستا، به گزراش ایسنا محمود محمودزاده معاون وزیر راه و شهرسازی گفت: با اقداماتی همچون طرح اقدام ملی، طرح جهش تولید مسکن و همچنین تسهیلات مناسبی که مجلس تعیین کرده، سال پررونقی در حوزه ساخت و ساز خواهیم داشت. دولت برای کنترل بازار مسکن برنامه‌هایی را به طور همزمان در دستور کار دارد؛ یکی از اقدامات، مالیات بر خانه‌های خالی است. اقدام دیگر تکمیل سریعتر مسکن مهر است که تقریبا تمام شده است. سومی ارائه تسهیلات به واحدهای نیمه تمام خواهد بود که چندین بار اعلام کردیم هر کسی واحد نیمه کاره دارد که به لحاظ کمبود نقدینگی نتوانسته تمام کند ما در قالب طرح اقدام ملی به او تسهیلات می‌دهیم تا پروژه خود را به اتمام برساند. از طرف دیگر در قالب طرح اقدام ملی، پروژه‌های متعددی به تعداد بیش از ۵۳۰ هزار واحد در حال اجرا است.
مالیات بر خانه‌های خالی
محمودزاده همچنین با اشاره به همکاری مجلس در خصوص بهبود بازار مسکن خاطرنشان کرد: امسال همچنین مجلس در قانون بودجه اعتبار خوبی برای تسهیلات مسکن تعیین کرده که با همراهی نظام بانکی سال پررونقی در حوزه تولید مسکن خواهد بود. قانون جهش تولید مسکن نیز که مصوب مجلس است و الان در شورای نگهبان قرار دارد ریل‌گذاری لازم را ایجاد می‌کند تا بتوان تولید مسکن را افزایش داد و در حد نیاز سالیانه احداث کرد. در این پایه تولید مسکن در سال جاری بیشتر خواهد شد که معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی اقدامات لازم برای این افزایش تولید را بدین صورت شرح داد: به طور کلی اقدامات کوتاه مدت، میان مدت و بلند مدت را در وزارتخانه دنبال می‌کنیم. کوتاه مدت، مالیات خانه‌های خالی است. میان مدت طرح اقدام ملی و بلند مدت برنامه‌ریزی برای تولید و عرضه مسکن در پنج سال آینده است. در این خصوص به همه استان‌ها اعلام شده تا زمین مناسب برای پنج سال آینده را به منظور ساخت و ساز تامین کنند تا دولت‌ها در آینده مجبور نباشند از صفر شروع کنند.
مدیریت بازار
به گفته‌ی مسئولان یکی از مشکلات بر سر راه بهبود بازار مسکن، خانه‌های خالی است که راه‌کارهایی نیز برای آن ارائه شده است. محمودزاده در این خصوص گفت: تا زمانی که آمار جدیدی از تعداد خانه‌های خالی نداشته باشیم تعداد ۲.۶ میلیون واحد مسکونی خالی بر اساس سرشماری سال ۱۳۹۵ ملاک خواهد بود. البته امسال آمار جدید ارائه می‌شود. کسانی هستند که تعداد زیادی واحد مسکونی دارند و به عنوان سرمایه نگهداری می‌کنند. اشکالی هم ندارد فقط اصرار دولت بر این است که خالی نباشد. برای حل مسئله مسکن باید همه برنامه‌ها همزمان فعال شود نه اینکه صرفا با تولید بخواهیم مسئله را حل کنیم؛ زیرا در خوشبینانهترین حالت یک تا دو سال زمان می‌برد تا محصول وارد بازار مسکن شود. در این مقطع باید بازار را مدیریت کنید.
سوال های پیش آمده!
بر این اساس دولت بر این امر واقف است که با افزایش تولید مسکن در یکی دو سال آینده نمی‌توان مشکل مسکن را حل کرد، زیرا اگر همین امروز شروع به ساختن یک ساختمان کنیم در سریع‌ترین حالت یک سال طول می‌کشد تا ساخته و تکمیل شود. اما آن چه در این اهمیت دارد این است که چه چیزی به عنوان مشکل در نظر گرفته می‌شود؟ صرفا خالی بودن خانه‌ها؟ کمبود مسکن؟ و یا این که قرار است فکری هم به حال قیمت اغراق‌آمیز و فزاینده‌ی مسکن شود؟ وقتی صحبت از مدیریت بازار می‌شود آیا می‌توان به کاهش قیمت مسکن امیدوار بود و یا این که در خوشبینانهترین حالت باید منتظر یک نمودار صعودی کم‌شیب در مورد مسکن برای سال ۱۴۰۰ باشیم؟
عرضه در برابر تقاضا زیاد می‌شود
برای پاسخ به این سوالات با یک کارشناس مسکن به گفت‌وگو می‌نشینیم. علی نوذرپور در این باره به آفتاب یزد می‌گوید: بدیهی است که اگر ساخت و ساز زیاد شود، عرضه در مقابل تقاضا زیاد می‌شود و بدین ترتیب رونقی در معاملات مسکن ایجاد می‌شود. اما این که برای این کار چه زمانی در نظر گرفته شده است مشخص نیست. برای این کار نیاز به برنامه‌ی روشن، مشخص و معین است. چندین سال پیش ما طرحی به نام طرح جامع مسکن داشتیم. آن طرح چند مجموعه و اقدامات را شامل می‌شد. ولی بعدا رها شد. مسکن مهر هم یکی از همان طرح‌ها بود که می‌توان گفت به صورت ناقص اجرا شد. به طور کلی دولت باید درباره‌ی طرح‌هایی که در مورد مسکن دارد به افکار عمومی پاسخگو باشد. پاسخ به این که چه برنامه‌هایی دارد و برای این برنامه‌ها قرار است چه اقداماتی انجام دهد. همچنین باید میزان اجرایی شدن یا نشدن تصمیمات سنجیده شود.
سرانه خدماتی تشکیل شود
این کارشناس اقتصادی در ادامه می‌افزاید: این که ما با کمبود مسکن مواجه هستیم یک واقعیت است. هر جایی هم که عرضه کمتر از تقاضا باشد، گرانی شکل می‌گیرد. البته عوامل دیگری هم در ایجاد این گرانی دخیل است. اما آن چه غیر قابل انکار است این است که ما برای طبقات متوسط و ضعیف به اندازه‌ی کافی مسکن تهیه نکرده‌ایم. بیشتر مسکن‌هایی که تولید شده برای قشر مرفه است که حتی بیشتر از نیاز آنها تولید شده است. ولی برای اقشار دیگر این کار صورت نگرفته است. اگر هم برای اقضار متوسط و ضعیف مسکن تولید شده، در جاهایی تولید شده که خدمات در آنها کم است. مثلا در منطقه‌ی ۲۲ تولید مسکن شکل گرفته است ولی سرانه‌ی خدماتی در آن جا تشکیل نشده است. کسی که می‌خواهد در محله‌ای خانه بخرد به این که آیا در آن محله مدرسه، درمانگاه، کلانتری و غیره وجود دارد یا نه نیز توجه می‌کند. به این که دسترسی آن محله چطور است و آیا دارای فضای سبز است یا نه توجه می‌کند. پس باید دقت کنیم که ابتدا سرانه‌ها تامین شود. در این صورت متقاضیان به سمت مسکن‌های در حال تولید و خالی جلب خواهند شد.
ساخت‌وساز و بازسازی همزمان
نوذرپور در مورد خانه‌های خالی که مشمول مالیات شده‌اند، می‌گوید: به نظرم این خانه‌های خالی عمدتا در مناطق مرفه‌نشین قرار دارند و این مالیات‌ها فقط منجر به این می‌شود که مالک زودتر اقدام به فروش یا اجاره کند. ما بسیار نسبت به نیازی که در حوزه‌ی مسکن وجود دارد، عقب هستیم. نیاز هم به دو صورت است؛ هم نیاز به ساخت مسکن جدید وجود دارد و هم اینکه باید خانه‌هایی که قبلا مستهلک شده‌اند بازسازی و نوسازی شوند. در کشور ما جمعیتی که در سن تشکیل خانواده قرار دارند، بسیار زیاد است و باید برای این‌ها مسکن تهیه کرد.
اشتغال‌زایی و افزایش درآمد
این کارشناس اقتصادی در خصوص این که آیا افزایش تعداد مسکن و ساخت و ساز پر رونق می‌تواند منجر به کاهش قیمت مسکن شود یا نه، می‌گوید: با این شرایط که در کشور ما حاکم است، نباید انتظار این را داشته باشیم که قیمت مسکن کاهش پیدا کند. مسکن یک متغیر وابسته است و از سایر متغیرها تاثیر می‌پذیرد. کاری که ما در بحث اقتصاد می‌توانیم انجام دهیم این است که شغل و درآمد ایجاد شود. نیاز به مسکن برای جوانان یک نیاز بالقوه است، وقتی این نیاز بالفعل می‌شود که فرد درآمد مناسب برای تامین یک خانه را داشته باشد. وقتی رشد اقتصادی کم است شغل نیز کمتر تولید می‌شود. بیکاری به وجود می‌آید که در پی آن تورم نیز ایجاد می‌شود. پس صرفا با تولید مسکن نمی‌توان مشکل مسکن را حل کرد. باید به طور همزمان شاهد بهبود شاخص‌های اقتصادی نیز باشیم. سابقه‌ی تاریخی مسکن نشان می‌دهد که وقتی قیمت مسکن بالا رفت، معمولا کاهش نمی‌یابد ولی می‌توان قیمت‌ها را تثبیت کرد. یکی از راه‌های تثبیت قیمت‌ها همین تولید مسکن است که در حال حاضر به اندازه‌ی کافی وجود ندارد. باید هم پاسخگوی بخش ساخت و ساز مسکن جدید باشیم و هم پاسخگوی بخش بازسازی و نوسازی.
تعداد جوانانی که تنها به دلیل مشکل مسکن ازدواج نمی‌کنند کم نیست. تعداد خانواده‌هایی هم که بعد سال‌ها زندگی و کار هنوز نتوانستند صاحب مسکن بشوند، کم نیست. امید که با یک تثبیت طولانی در قیمت مسکن و رونق اقتصادی و اشتغال در کنار آن، ایرانیان بتوانند در سال‌های پیش رو صاحب مسکن شوند.
کاهش کنونی قیمت ارز ناپایدار خواهد بود
آفتاب یزد درباره بازار ارز گزارش داده است: قیمت هر دلار آمریکا (اسکناس)، روز چهارشنبه ١۵ اردیبهشت ١۴٠٠ در صرافی‌های بانکی برای خرید وارد کانال ۲۰ هزار تومان و نرخ یورو وارد کانال ٢۵ هزار تومانی شد تا روند کاهشی نرخ ارز در هفته گذشته تا روز گذشته وارد فاز تازه ای شود. اتفاقی که بیانگر بروز اتفاقاتی تازه در بازار ارز کشور است. البته در این رابطه چه بسا برخی خشنود از کاهش آن هستند تا مواد اولیه مورد نیاز وارداتی را ارزان تراز قبل وارد کنند و جانی تازه به خطوط تولید آنها بخشیده شود و عده ای هم این روند را به دلیل ناپایداری و تاثیرات آن بر اقتصاد کلان مخاطره آمیز می دانند.
پیرو این مساله روزنامه آفتاب یزد دیشب با میثم رادپور کارشناس اقتصادی گفتگویی کوتاه داشت در این رابطه که نقطه نظرات وی را می خوانید: میثم رادپور، کارشناس اقتصادی در گفتگو با روزنامه آفتاب‌یزد در خصوص تاثیر روند کاهش قیمت ارز و انتظارات از این فرایند طی روزها یا هفته‌های آینده می‌گوید: به طور طبیعی به دنبال کاهش تنش‌های سیاسی رخ داده یا در حال وقوع بین ایران و آمریکا و اروپا، فشار وارده بر بازار ارز کاسته شده است و از آنجا که همواره فشار ناشی از تنش‌های سیاسی و… موجب خروج سرمایه از بازار و کشور می‌شود، لذا این‌گونه رویدادها آثار خود را به صورت کاهش قیمت ارز نشان داده و می‌دهد.
وی با بیان اینکه در قاعده‌ای طبیعی خروج سرمایه در مواقع بروز تنش‌ها نیز خود را به ۲ صورت نگاه داشتن دلار در منابع غیربانکی یا خروج به صورت حواله از کشور نشان می‌دهد اظهار می‌دارد: متعاقب این روند، هنگامی که به هر دلیل آرامش سیاسی حتی به صورت کوتاه مدت بر بازار حاکم شود، به طور طبیعی و در نقطه مقابل و متفاوت روند تنش‌آفرین قبل، شدت خروج سرمایه از بازار نیز کم شده و نرخ ارز کاهش می‌یابد.
رادپور در مورد روند رخ داده در بازار ارز ایران طی روزهای اخیر می‌گوید: من انتظار ندارم روند کاهشی قیمت ارز خیلی جدی و پایدار باشد، چرا که سیاست‌های حاکم و موثر بر این مسئله در کشور ما اساسی نیست و تجربه پس از امضای برجام نیز حداکثر موجب شده بود تا قیمت دلار ۳۷۰۰ تومانی در آن مقطع برای چند روز به ۲۸۰۰ تومان و در ادامه و برای مدت‌ها (تا زمان آغاز تنش‌های پس از حضور ترامپ به عنوان رئیس‌جمهوری آمریکا و اظهارات سیاسی پرتنش میان دو کشور) روی ۳۲۰۰ تا ۳۳۰۰ تومان ثابت بماند. اتفاقی که نمونه‌ای آشکار از این است که حداکثر کاهش قیمت دلار و سایر ارزها از این روند اخیر نمی‌تواند چندان پررنگ و پایدار باشد. مگر آنکه به طور کامل و اساسی تمام مناسبات سیاسی ایران و جهان خارج به سود یک روند با ثبات در این خصوص و افزایش محسوس آرامش سیاسی و همچنین افزایش زیر ساخت‌های حفظ ارز و حتی ورود ارز به اقتصاد کشور منجر شود که دستکم چنین سیگنالی در سیاست و اقتصاد ایران حتی قابل تصور نیست.
رادپور با بیان اینکه در حال حاضر بیشتر باید دنبال ثبات بازار ارز بود تا خشنودی از کاهش چند هزار تومانی اما ناپایدار آن تصریح می‌کند: چرا که وقتی به لحاظ اقتصاد کلان تولیدکنندگان و صادرکنندگان تمام هزینه‌های خود را طی یک سال و دو سال گذشته با این روند تنظیم کرده‌اند و به طور نمونه هزینه‌هایی مانند افزایش دستمزد و… به روالِ قبل، شدنی نیست، لذا این کاهش قیمت ارز جز اینکه موجب تعلل فعالان اقتصادی در تصمیم‌گیری تا مدتی نامعلوم شود هیچ عایدی موثری ندارد؛ کما اینکه به کرات تجربه شده که پدیده چسبندگی قیمت مانع آشکار و قطعی بازگشت قیمت کالاهای وارداتی یا تولیدی با مواد اولیه وارداتی حتی با قیمت ارز پایین‌تر خواهد شد.
وی می‌افزاید: شکل‌گیری کاهش انتظارات تورمی از روند کاهشی قیمت ارز جز آنکه چرخه کنونی تولید و صادرات را نیز دستخوش مشکل کند، هیچ عایدی اقتصادی برای کشورمان نخواهد داشت.
این کارشناس اقتصادی با بیان اینکه در اقتصاد کوچک شده ایران بخش کوچکی از کیک آن به شهروندان خواهد رسید، اظهار امیدواری کرد تا مسائل سیاسی و اقتصادی ایران به صورت اساسی و ساختاری حل شود تا پس از یک جراحی اصولی و بروز نشاط اجتماعی در تمام عرصه‌ها هم درآمد ارزی هنگفت عاید کشور شود و هم میل به خروج سرمایه از ایران به انواع دلایل به حداقل ممکن کاهش یابد.
به گفته وی تا آن زمان هرگونه ابراز هیجان و خشنودی از این روند کاهشی ارز مطلوب اقتصاد ایران نخواهد بود و پس از چندی با یک تنش دیگر سیاسی همه چیز به روال قبل باز خواهد گشت و تجربه بی‌ثباتی دیگری بر بازار ارز حاکم خواهد شد.
رادپور با بیان اینکه نگرانی‌های ناشی از بحران نظام بانکی، تگناهای بازار حواله، و بحران‌های اجتماعی بر بازار ارز کشور سایه انداخته است، اظهار می‌دارد: در حال حاضر سهم نظام بانکی کشور در افزایش عدم‌اطمینان‌های اقتصادی جدی‌تر از سایر عوامل شده است. بی‌اعتمادی‌هایی که اعتماد آحاد مردم به‌طور اعم و فعالان اقتصادی به‌طور اخص به نظام پولی کشور را در معرض آسیب‌های جدی قرار داده است.
این کارشناس اقتصادی تصریح می‌کند: وقتی مامن بخش مهمی از نقدینگی نظام اقتصادی کشور، به‌لحاظ فنی ورشکسته شده است، اعتماد مردم به ناشر پول نیز تنزل می‌یابد؛ اعتمادی که مهم‌ترین منشا ارزش‌یافتن پول بدون ارزش ذاتی است. بدون شک این نگرانی‌ها سهم مهمی در افزایش تقاضا در بازار ارز ایفا کرده است.
رادپور می‌گوید: استمرار نگرانی از بروز بحران‌های اجتماعی در ایران محرک مهم دیگر در تقاضای بازار ارز ایران است که در کنار تنگناهای ایجاد شده در بازار حواله به‌شکل محدودیت در عرضه حواله هویدا شده است. تنگناهایی که در حال حاضر هزینه معاملات را در بازار ارز کشورمان افزایش داده است.
